بديل لحساب الضمان يغطي 20% من قيمة المشروع.. والاقساط 3% فقط من قيمة السند
تعزز الشفافية والثقة بسوق العقار.. قيمة مضافة للمطورين.. تدعم التدفق النقدي..
تصوير - عبدالأمير السلاطنة
تنص المادة (24) من قانون رقم (27) لسنة 2017 بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري على إنشاء «حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع من مشاريع البيع على الخريطة».
ويمكن تعريف حساب الضمان بانه حساب مصرفي باسم المشروع العقاري يفتح في احد البنوك المرخصة، ويتم فيه إيداع نسبة من القيمة الاجمالية للمشروع (20% في الكثير من القوانين)، وذلك كنوع من الضمان لحقوق الدائنين والمشترين في حال تعثر المشروع.
وبالتالي فإن حساب الضمان يعتبر آلية قانونية تضمن سلامة المعاملات المالية، حيث يتم إيداع المال أو الأصل لدى طرف ثالث محايد حتى يتم استيفاء شروط العقد بين طرفين. وبمعنى آخر، يقوم الطرف الثالث بحفظ الأموال أو الأصول نيابة عن المشتري والبائع لحين اكتمال المعاملة بنجاح والتأكد من التزام كل طرف بمتطلبات العقد.
وابتداء من مارس 2018، بات المطورون العقاريون في البحرين ملزمون في مشاريع البيع على الخريطة الجديدة بتخصيص حسابات مصرفية لمشاريهم، وتدار هذه الحسابات من قبل أمناء حساب الضمان المرخصين من قبل مصرف البحرين المركزي والمُعتمدين من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.
هنا ظهرت منتج تأميني ملفت يتعلق بهذا الحساب، وهو (سندات التأمين العقارية) التي توفرها شركة التكافل الدولية، والذي يتمثل باختصار في إصدار سندات تأمين على المبلغ المطلوب إيداعه في حساب الضمان والذي يبلغ 20% من قيمة المشروع، وبالتالي يمكن للمطور الاستفادة من هذا المبلغ خلال تطوير المشروع مع استمرار وجود الضمانات القانونية من خلال السندات التأمينية.
ما طبيعة هذا المنتج، وما الذي يضيفه الى القطاع العقاري؟ كيف يستفيد منه المطورون؟ وما المعايير المعتمدة لتقييم سند التأمين؟
تساؤلات ناقشناها مع رئيس الاكتتاب دائرة التكافل العام بشركة التكافل الدولية، الأستاذة فجر عبدالعزيز، التي توضح في مقدمة حديثها أن شركة التكافل الدولية تقدم مجموعة واسعة من الخدمات التأمينية المتعلقة بالعقارات منها تكافل الممتلكات الشامل، تكافل ضمان تنفيذ المشاريع، جميع أخطار المقاولين، تكافل المسؤولية تجاه الطرف الثالث، التخريب والإرهاب.
وتضيف: ومن الخدمات والمنتجات التأمينية المتعلقة القطاع العقاري هو سندات التأمين العقارية التي توفرها مؤسسة التنظيم العقاري بالتعاون مع جمعية البحرين للتأمين ومؤسسة «سويس ري» لإعادة التأمين، والتي تعنى بحساب الضمان الخاصة بالمشاريع العقارية.
وفي الواقع، تُعد سندات التأمين العقاري أداة مبتكرة توفر للمشترين العقاريين في مشاريع التطوير العقاري على الخريطة بالبحرين حماية مالية في حال مواجهة أي مخاطر، مثل عدم اكتمال المشروع أو تعرض العقار لأضرار جسيمة قبل التسليم. بحيث يستوجب على مطوري مشاريع البيع على الخريطة استيفاء المتطلبات التنظيمية الجديدة وذلك إما من خلال إيداع الأموال في حساب الضمان الخاص بالمشروع أو تقديم ضمان بنكي أو عن طريق بوليصة تأمين حساب الضمان.
وفي البحرين يتم إصدار سندات التأمين من قبل شركة التكافل الدولية، المرخصة من قبل مصرف البحرين المركزي وعضو في جمعية البحرين للتأمين. ويحظى السند بدعم كامل من قبل شركة «سويس ري» والتي تعد من أكبر شركات إعادة التأمين في السوق العالمية والمصنفة بـ -A من قبل وكالات التصنيف الدولية. ويعزز هذا النوع من التأمين الثقة في البيئة التنظيمية للقطاع العقاري ككل في مملكة البحرين، ويوفر حماية أقوى للمشترين والمستثمرين ويؤمن حقوق جميع الأطراف، مما يحسن من إدارة تمويل المطورين العقاريين.
تعزيز الثقة
* ما الفوائد التي يوفرها سند التأمين العقاري للقطاع العقاري بشكل عام ولمطوري ومشتري العقارات على الخريطة بشكل خاص؟
** يُعد سند التأمين العقاري أداة رئيسية تعزز من كفاءة وشفافية سوق العقارات في البحرين، وتُقدم قيمة مضافة كبيرة لمطوري ومشتري العقارات على حدٍ سواء.
ويقدم سند التأمين العقاري فوائد استثنائية للمطورين العقاريين ولمشتري العقارات على الخريطة.
فعلى سبيل المثال، يوفر سند التأمين العقاري للمطورين العديد من المميزات منها:
تحسين إدارة التدفق النقدي. فبدل تجميد 20% من قيمة المشروع في حساب الضمان، يُتيح السند للمطورين استخدام هذه النسبة في المشروع، ممّا يُعزز قدرتهم على إدارة تدفقاتهم النقدية بشكل أفضل، ويُقلّل من المخاطر المالية، ويُسّرع من تنفيذ المشروع.
زيادة توافر التمويل: فوجود هذا الغطاء التأميني يُسهّل حصول المطورين على تمويل من البنوك والمؤسسات المالية الأخرى، ممّا يُتيح لهم تمويل مشاريعهم بشكل أكبر.
تعزيز الثقة لدى المستثمرين، حيث يُضفي السند مزيدًا من الأمان على استثمارات المطورين، ممّا يُشجّع على جذب المزيد من الاستثمارات في مشاريعهم.
تقليل مخاطر النزاعات القانونية، وذلك من خلال المساهمة في تقليل مخاطر نشوب نزاعات قانونية بين المطورين والمشترين، ممّا يُقلّل من التكاليف ويُعزّز استقرار أعمالهم.
وذات الامر ينطبق على المشترين والمستفيدين من المشروع العقاري، حيث توفر هذه السندات:
حماية ضد مخاطر عدم اكتمال المشروع، كونها تمثل ضمانًا بالحصول على تعويض مالي في حال فشل المطور في إكمال المشروع وفقًا للمواصفات والجدول الزمني المتفق عليه.
تعزيز الثقة في سوق العقارات، ممّا يُشجّع على الاستثمار العقاري ويُعزّز النمو الاقتصادي.
تسريع عملية استلام العقار. فيمكن أن يسهم السند في تسريع عملية استلام المشترين لعقاراتهم، وذلك من خلال حثّ المطورين على الالتزام بالجدول الزمني المتفق عليه.
* وكيف يمكن للمطور الاستفادة من سند تأمين العقارات؟
** هناك عدد من الخطوات التي يجب ان يتبعها المطور العقاري للاستفادة من هذه الخدمة، وهي:
التقدم بطلب للحصول على رخصة مطور عقاري من مؤسسة التنظيم العقاري قبل البدء في أي مشروع عقاري على الخارطة.
تقديم طلب للحصول على موافقة مؤسسة التنظيم العقاري على مشروعه، ويتضمن ذلك تقديم مخططات المشروع والمواصفات المالية ودراسة الجدوى.
الحصول على سند تأمين عقاري. فبمجرد موافقة مؤسسة التنظيم العقاري على المشروع، يمكن للمطور الحصول على سند تأمين عقاري من شركة التكافل الدولية، ويُغطي السند 20% من قيمة المشروع.
إيداع سند التأمين العقاري، وهنا يقوم المطور بإيداع سند التأمين العقاري لدى مؤسسة التنظيم العقاري، ويُمكن استخدام هذا السند بدلاً من إيداع 20% من قيمة المشروع في حساب الضمان.
البدء في عرض الوحدات العقارية للبيع.
معايير الاكتتاب
* ما معايير الاكتتاب الرئيسية التي تعتمدها شركة التكافل الدولية عند تقييم المطورين لسند تأمين العقارات؟
** تقوم شركة التكافل الدولية بتقييم المطورين لسندات التأمين العقاري بناءً على مجموعة من المعايير الرئيسية، وهي تشمل:
1. الأداء السابق للمطور: وهذا ما يشمل سجل إنجاز المشاريع. حيث يتم تقييم عدد المشاريع التي أكملها المطور بنجاح في الوقت المحدد وضمن الميزانية.
يضاف الى ذلك السمعة في السوق، وهنا يتم تقييم سمعة المطور في السوق من خلال مراجعات العملاء والتعليقات من ذوي الخبرة في قطاع العقارات.
الى جانب التحقق من القضايا القانونية السابقة المتعلقة بالمطور مع التركيز على تلك المتعلقة بمشاريع عقارية.
2. القدرة المالية للمطور. وهي تشمل:
- القوة المالية وتحليل البيانات المالية للمطور، بما في ذلك الميزانية العمومية وحساب الأرباح والخسائر، لتقييم قدرته على تمويل المشروع وسداد التزاماته.
- التدفق النقدي: يتم تقييم قدرة المطور على توليد تدفق نقدي كافٍ لتغطية تكاليف تشغيل المشروع.
3. خطة وجدوى المشروع. ويتم هنا تقييم:
- جدوى المشروع من خلال تحليل دراسة الجدوى ودراسة السوق.
- التصميم والبناء: يتم تقييم جودة تصميم المشروع ومخططات البناء للتأكد من قدرته على الصمود أمام اختبار الزمن.
تغطية السندات
* ما مبالغ تغطية السند، وما معدلات الأقساط التي تقدمها شركة التكافل الدولية لهذا المنتج؟
** يغطي السند 20% من قيمة المشروع والذي يمكن اعتباره بديلا لحساب الضمان، ويسمح لمؤسسة التنظيم العقاري بطلب السند في حالة تخلف المطور عن إكمال المشروع. أما مبلغ القسط السنوي فيبلغ 3% من قيمة السند.
* في حال تعثر المشروع أو عدم اكتماله، ما الإجراءات المطلوبة للاستفادة من سند تأمين العقارات؟
** في حالة تخلف المطور عن إكمال المشروع، تقوم مؤسسة التنظيم العقاري بالتحقق من الموضوع وطلب سند التأمين. وهناك عدة خطوات تمر بها عملية المطالبة، أولها تقديم الطلب. حيث تتقدم مؤسسة التنظيم العقاري بطلب للمطالبة إلى شركة التكافل الدولية. ويجب أن يتضمن الطلب جميع المستندات الداعمة، مثل عقد البيع وأدلة الدفع ووثائق التأمين.
والخطوة الثانية هي قيام شركة التكافل الدولية بالتحقق من صحة المطالبة والتأكد من استيفائها لشروط التأمين. وقد تتضمن عملية التحقق مراجعة المستندات الداعمة والتواصل مع المطور ومؤسسة التنظيم العقاري.
وبعد التحقق من صحة المستندات والمطالبة، ثم تأتي الخطوة الثالثة وهي موافقة الشركة ودفع مبلغ التعويض لمؤسسة التنظيم العقاري، بحيث لا يتجاوز مبلغ التعويض قيمة السند.
وهناك خطوة رابعة هي إعادة التأمين. فقد تُحيل شركة التكافل الدولية بعض حالات المطالبة المعقدة إلى شركة إعادة التأمين «سويس ري» للحصول على الاستشارة وتسوية المبلغ المطالب به.
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك