كيف تستثمر في العقار؟ سؤال يناقشه مستشار تطوير الأعمال عماد منشي، مؤكدا أنه من أكثر الأسئلة التي يرددها من يرغب في الوصول إلى مستوى ثراء عال وينتقل من مستوى مادي إلى مستوى أعلى بعد أن حدد لنفسه هدفا محددا. حيث يكون أمام الشخص العديد من الخيارات الاستثمارية لنمو الثروات، ويبرز الاستثمار في العقار كأحد أبرز الخيارات.
وفي هذا يقول: الاستثمار في العقار ببساطة أن تملك رأس مال سواء جمعته من ادخار أو أرباح أو تمويل أو أي مصدر كان، ثم تضع هذا المبلغ بإحدى الطرق العقارية الاستثمارية، ليبدأ العقار يدر دخلا وقد يتضاعف خلال عشر سنوات أو أكثر إلى الضعف أو الضعفين.
لذلك يعد الاستثمار العقاري من أهم ركائز بناء الثروات عند جميع الأثرياء من دون استثناء مهما كانت مجالاتهم وتخصصاتهم. فمن يمتلك استثمارات عقارية تزيد ثرواتهم عن الأشخاص الذين يمتلكون خيارات استثمارية أخرى.
والسؤال هنا كيف أستثمر في العقار؟
هناك ثلاثة طرق، الأولى أن أشتري العقار ثم أؤجره. أو أبني العقار وأعرضه للإيجار.
والطريقة الثانية أن أستأجر العقار ثم أؤجره. ومن الفرص الجيدة هنا أن يجمع البعض رأس مال ثم يبحثون عن ملاك عقارات يفاوضونهم في استئجار العقار مدة طويلة. وهذا من الخيارات التي تعود بعوائد مربحة. حيث يصل العائد إلى 20% سنويا، في حين أن الخيار الأول تتراوح العوائد بين 8-12%. خاصة إذا استأجره المستثمر مدة طويلة ويدفع المبلغ كاملا مقدما. وهذا ما يفضله الكثير من الملاك الذين لا يملكون الخبرة أو الرغبة في إدارة العقارات.
والخيار الثالث هو الشراكة مع آخرين في الاستثمار بالعقارات مثل شركات عقارية أو مع مطور عقاري يبني ويبيع. أو أن يجتمع مجموعة من الأشخاص ويشترون عقارات ويبيعونها ويتقاسمون العوائد. ومن الممكن اللجوء إلى صناديق الريت العقارية.
ويبين عماد منشي هنا أن هناك ثلاثة أنواع من العقارات الاستثمارية هي السكنية والتجارية والترفيهية. وهي تختلف باختلاف المنطقة والثقافة والمجتمع. علما بأن الحديث هنا هو عن العقارات التي تدر دخلا. أما الأراضي فهي استثمارات عقارية جيدة ولكنها أشبه بتجميد الأموال وهي أقرب للادخار من الاستثمار في بعض الأحيان. ولا تدر مدخولا إلا عند البيع، في حين أن العقارات الأخرى تبدأ في العائد مباشرة.
العقارات السكنية
وتعتبر الشقق الاستثمارية من أشهر العقارات السكنية. وكلما كانت الشقة أصغر سهل تأجيرها. والعكس صحيح. والفلل هي أصعب العقارات السكنية تأجيرا، وبنفس الوقت العقارات الكبيرة غالبا ما يكون العائد منها أضعف مقارنة بالشقق الصغيرة. لذلك ينصح لمن يريد البدء بالاستثمارات العقارية أن يبدأ بالشقق الصغيرة. لذلك يعتبر الاستوديو الشقق ذات الغرفة والصالة ثم الغرفتين والصالة هي أكثر العقارات الاستثمارية طلبا في كثير من الدول.
وهناك خيار آخر لمن يمتلك رأس مال جيدا وهو شراء عمارة كاملة أو أرض ويبني عليها عمارة كاملة، وهذا ما يوفر عليه 15%-30% من قيمة العقار الجاهز.
ومن الفرص الجيدة أيضا البيع على الخارطة، لأن سعر العقارات تكون أرخص من الجاهزة 5%-10%.
وبشكل عام يجب ألا يقل العائد في العقارات السكنية عن 6%-10% من قيمة العقار. ويحتسب العائد من خلال ضرب الإيجار السنوي في 100 ثم قسمته على قيمة العقار. علما بأن تأجير العقار المؤثث يرفع قيمة الإيجار بنسب كبيرة.
العقارات التجارية
من أبرز أنواع العقارات التجارية الدارجة في المنطقة هو بناء أو شراء محل تجاري ضمن مجموع ثم تأجيره، أو استئجاره مدة طويلة ثم تأجيره لمدد أقصر.
ومن الاستثمارات العقارية التجارية هو المكاتب الإدارية. فالكثير من المطورين يركزون على بناء مبان تجارية إدارية ثم يعرضون الوحدات فيها للبيع. ويمكن للمستثمر أن يشتري أحد هذه المكاتب ثم يؤجرها ليحقق نسب عوائد بين 7%-10%. وبعض المواقع تزيد النسبة عن ذلك. وقد تتجاوز عوائد العقارات السكنية، ولكن ما يعيب هذا النوع هو ارتفاع التكلفة الأساسية والرسوم بين المناطق التجارية والسكنية. وهذا ما يعني ضرورة إجراء دراسة جدوى تفصيلية قبل الإقدام على هذا النوع من الاستثمار.
العقارات الترفيهية
مثل الشاليهات والشقق في المرافق السياحية، وهذه العقارات تنافس الفنادق في الأسعار والخدمات والجذب. وتشمل أيضا قاعات المناسبات والأفراح سواء فارهة أو اقتصادية. والبعض يمازج في التصميم بين الشاليهات وقاعات المناسبات، بحيث يمكن استئجارها للترفيه والمناسبات. كما تعتبر الشقق الفندقية من الخيارات الترفيهية أحيانا.
وبشكل عام تتميز العقارات الترفيهية بالعوائد العالية التي قد تصل إلى 25% سنويا مع نسب إشغال أعلى من غيرها.
ويختتم عماد منشي بنصيحة مهمة تتعلق بالاختيار بين الحصول على قرض تمويل للبدء بمشروع استثماري عقاري، أو الادخار لسنوات ثم البدء بالمشروع. وفي هذا يقول إنه لو كان تسديد القرض من فائض المرتب فيمكن الحصول على قرض. بمعنى أنه يتبقى فائض من المرتب ويكون الشخص مخيرا بين ادخاره أو تسديده للقرض، فيمكن الحصول على قرض والبدء بالاستثمار العقاري بدلا من انتظار سنوات لجمع رأس المال.
أما لو كان القسط من مصاريف المعيشة فلا ينصح بالحصول على قرض حتى لو كان هدف القرض هو شراء عقار للسكن فيه، لأن الأولوية هو المعيشة المستقرة والآمنة ماديا.
وبالنسبة إلى الأشخاص الذين لا يملكون رأس مال كافيا لشراع عقار حتى لو كان صغيرا، ينصح هنا بشراء أسهم في صناديق الريت العقارية في شركات مدرجة في سوق الأسهم. حيث تستثمر هذه الشركات في العقارات وتوزع ريع الاستثمارات على الملاك.
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك